Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование рассматриваемого имущества с наилучшей отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого рода действий.
На практике определение наиболее эффективной стратегии разумного инвестора относительно приобретения, преобразования, эксплуатации и возможного отчуждения объектов недвижимости проводится на этапе ведения переговоров о приобретении объекта недвижимости и направлено на его всесторонний анализ.
Специалисты Центра оценки Петербургская Недвижимость помогут Вам провести всесторонний анализ объекта недвижимости и определить наиболее эффективный и экономически целесообразный вариант развития данного объекта.
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ):
- помогает установить, может ли объект недвижимости с правовой точки зрения выступать в качестве предмета сделки (например, нет ли обременений и ограничений, способных повлиять на планируемую эксплуатацию объекта недвижимости);
- призван подтвердить, что лица, предлагающие заключить сделку с объектом недвижимости, действительно имеют на это право;
- выявляет риски утраты прав на объект действующими правообладателями или будущим приобретателем;
- помогает определить круг экономически целесообразных способов использования и выявить способ, позволяющий получить максимальную отдачу на вложенный капитал.
Анализ НЭИ проводится по следующим критериям:
Правомочность |
допустимость с точки зрения действующего законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника |
Физическая возможность |
осуществимость физически реальных способов использования объекта |
Финансовая целесообразность |
допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику |
Максимальная продуктивность |
из финансово оправданных вариантов выбирается тот, который приносит максимальную прибыль |
Правомочные и физически возможные способы использования объекта анализируются с целью определения того, какие из них способны дать отдачу, превышающую суммарные затраты на операционные (эксплуатационные) расходы, финансовые издержки и амортизацию основного капитала.
Все способы использования, которые по расчетам будут отвечать поставленному условию, давая положительный доход с достаточной отдачей на вложенный капитал, рассматриваются как финансово целесообразные. Критерий максимальной продуктивности подразумевает, что собственник извлекает максимальную выгоду от использования объекта оценки.